무순위경기 남양주시비규제지역

오남역 서희스타힐스 여의재 1단지

경기도 남양주시 오남읍 양지리 101번지 일원 · 1,308세대 중 12세대

분양가(최고가 기준)7.19억~7.19억전용 84~84㎡
안전마진-3.06억분양가 대비 -42.6%
청약 접수10.6(화)공고일 10.1(목) · 당첨자 발표 10.13(화)
계약금 · 중도금10%전매제한 6개월
1

입지 및 단지 개요

위치·교통, 단지 규모와 브랜드, 걸어서 닿는 생활 인프라

위치 및 교통

이번에 나온 세대 12세대

공고문에 동·호수가 정해져 있어요 — 이 세대만 신청할 수 있어요.

  • 104동 303호 · 3층 / 31층 · 84 · 6.84억
    발코니 확장: 새로 선택 · 3,000만(주택형 기준)유상 옵션 16종을 새로 고를 수 있어요 — 5번 칸 '상품 정보'
    84 평면도84 평면도
  • 104동 304호 · 3층 / 31층 · 84 · 6.84억
    발코니 확장: 새로 선택 · 3,000만(주택형 기준)유상 옵션 16종을 새로 고를 수 있어요 — 5번 칸 '상품 정보'
    84 평면도84 평면도
  • 104동 1104호 · 11층 / 31층 · 84 · 6.98억
    발코니 확장: 새로 선택 · 3,000만(주택형 기준)유상 옵션 16종을 새로 고를 수 있어요 — 5번 칸 '상품 정보'
    84 평면도84 평면도
  • 104동 2603호 · 26층 / 31층 · 84 · 7.19억
    발코니 확장: 새로 선택 · 3,000만(주택형 기준)유상 옵션 16종을 새로 고를 수 있어요 — 5번 칸 '상품 정보'
    84 평면도84 평면도
  • 105동 101호 · 1층 / 31층 · 84 · 6.7억
    발코니 확장: 새로 선택 · 3,000만(주택형 기준)유상 옵션 16종을 새로 고를 수 있어요 — 5번 칸 '상품 정보'
    84 평면도84 평면도
  • 105동 102호 · 1층 / 31층 · 84 · 6.7억
    발코니 확장: 새로 선택 · 3,000만(주택형 기준)유상 옵션 16종을 새로 고를 수 있어요 — 5번 칸 '상품 정보'
    84 평면도84 평면도
  • 105동 104호 · 1층 / 31층 · 84 · 6.7억
    발코니 확장: 새로 선택 · 3,000만(주택형 기준)유상 옵션 16종을 새로 고를 수 있어요 — 5번 칸 '상품 정보'
    84 평면도84 평면도
  • 105동 204호 · 2층 / 31층 · 84 · 6.77억
    발코니 확장: 새로 선택 · 3,000만(주택형 기준)유상 옵션 16종을 새로 고를 수 있어요 — 5번 칸 '상품 정보'
    84 평면도84 평면도
  • 105동 704호 · 7층 / 31층 · 84 · 6.98억
    발코니 확장: 새로 선택 · 3,000만(주택형 기준)유상 옵션 16종을 새로 고를 수 있어요 — 5번 칸 '상품 정보'
    84 평면도84 평면도
  • 105동 1004호 · 10층 / 31층 · 84 · 6.98억
    발코니 확장: 새로 선택 · 3,000만(주택형 기준)유상 옵션 16종을 새로 고를 수 있어요 — 5번 칸 '상품 정보'
    84 평면도84 평면도
  • 107동 203호 · 2층 / 31층 · 84 · 6.77억
    발코니 확장: 새로 선택 · 3,000만(주택형 기준)유상 옵션 16종을 새로 고를 수 있어요 — 5번 칸 '상품 정보'
    84 평면도84 평면도
  • 107동 304호 · 3층 / 31층 · 84 · 6.84억
    발코니 확장: 새로 선택 · 3,000만(주택형 기준)유상 옵션 16종을 새로 고를 수 있어요 — 5번 칸 '상품 정보'
    84 평면도84 평면도
오남역 서희스타힐스 여의재 1단지 이번에 나온 세대가 있는 동 위치104동 303호3층104동 304호3층104동 1104호11층104동 2603호26층105동 101호1층105동 102호1층105동 104호1층105동 204호2층105동 704호7층105동 1004호10층107동 203호2층107동 304호3층
빨간 점이 이번에 나온 세대가 있는 동이에요. 동 위치는 카카오맵의 아파트 동 표시 기준이에요.
남양주시와 인접 지역 지도에 표시한 오남역 서희스타힐스 여의재 1단지 위치 오남역 서희스타힐스 여의재 1단지카카오맵 ↗
남양주시와 인접 지역 · 단지 위치 · 경계선은 카카오 행정구역 경계를 찍어 그린 선이에요 · 함께 보이는 지역 가평군·양평군·의정부시·포천시·하남시·양주시 외 13곳
오남역 서희스타힐스 여의재 1단지에서 가장 가까운 오남역과 4호선·6호선·7호선·8호선·경춘선·의정부경전철 노선 지도 오남역 · 1.2km진접역단지카카오맵 ↗
가장 가까운 역 오남역 · 4호선 6호선 7호선 8호선 경춘선 의정부경전철 GTX-B 2030 예정 동북선 2027 예정
  • 4호선 오남역 가장 가까운 역 · 이 노선 역 6곳1.2km
  • 경춘선 사릉역 이 노선 역 6곳5.9km
  • 8호선 별내역 이 노선 역 2곳9.3km
  • 의정부경전철 탑석역 이 노선 역 7곳10.8km
  • 7호선 노원역 이 노선 역 5곳13.3km
  • 6호선 봉화산역 이 노선 역 3곳13.5km
  • GTX-B 평내호평역 2030 예정 · 이 노선 역 2곳6.3km
  • 동북선 상계역 2027 예정 · 이 노선 역 2곳12.3km
… 역 전체 26곳 더보기
  • 오남역 가장 가까운 역1.2km
  • 4호선 진접역2.2km
  • 4호선 별내별가람역8.5km
  • 경춘선 사릉역5.9km
  • 경춘선 평내호평역 GTX-B 2030 예정6.3km
  • 경춘선 금곡역6.9km
  • 경춘선 퇴계원역7.8km
  • 8호선 경춘선 별내역 GTX-B 2030 예정9.3km
  • 8호선 다산역9.6km
  • 경춘선 갈매역10.7km
  • 의정부경전철 탑석역10.8km
  • 의정부경전철 송산역11.1km
  • 의정부경전철 어룡역11.5km
  • 4호선 당고개역11.5km
  • 의정부경전철 곤제역11.9km
  • 4호선 상계역 동북선 2027 예정12.3km
  • 의정부경전철 효자역12.6km
  • 의정부경전철 경기도청북부청사역12.9km
  • 4호선 7호선 노원역13.3km
  • 의정부경전철 새말역13.5km
  • 6호선 봉화산역13.5km
  • 7호선 중계역13.7km
  • 6호선 화랑대역13.8km
  • 7호선 하계역 동북선 2027 예정13.9km
  • 7호선 공릉역14.1km
  • 6호선 7호선 태릉입구역14.6km
… 주소·주요 업무지구까지 더보기

거리는 단지 좌표에서 잰 직선거리예요. 노선선은 역과 역을 이은 선이라 실제 선로 모양과 다를 수 있어요. 점선은 아직 개통 전인 역·노선이에요(이름표의 연도는 개통 예정 시기이고, 사업 진행에 따라 바뀔 수 있어요). 지도: 카카오맵 · 역 순서: 노선표.

주소
경기도 남양주시 오남읍 양지리 101번지 일원
주요 업무지구까지
  • 강남(GBD) · 강남역자동차 51분 · 대중교통 68분(환승 2회)27.2km
  • 여의도(YBD) · 여의도역자동차 64분 · 대중교통 65분(환승 1회)31.5km
  • 광화문·시청(CBD) · 시청역자동차 70분 · 대중교통 52분(환승 1회)24.9km
  • 판교 테크노밸리 · 판교역자동차 54분 · 대중교통 83분(환승 2회)34.7km
직선거리는 계산값이고, 자동차·대중교통 시간은 2026년 10월 2일(금) 08:00 출발 기준으로 길찾기에서 받은 값이에요. 대중교통은 오남역(단지에서 1.2km)부터 목적지 역까지라 집에서 역까지 걷는 시간은 빠져 있어요. 실제 통근 시간은 노선·환승에 따라 달라요.

단지 규모 및 브랜드

단지 전체 세대수
1,308세대 1,000세대 이상 대단지
이번 공급 세대수
12세대 (전체 1,308세대 중)
동·층
14개 동 · 1~31층 · 지하 3층
단지 유형
아파트
… 시공사·시행사·브랜드 더보기
시공사
공고문에 없음사업주체에 물어보세요 — 분양 문의 15550074 · 공식 홈페이지
시행사
양지7지구1단지지역주택조합
브랜드 평판
서희스타힐스 · 브랜드평판 14위
분양 문의
15550074

주변 인프라

오남역 서희스타힐스 여의재 1단지 반경 1km 주변 시설 지도1km단지
  • 지하철
  • 어린이집
  • 유치원
  • 초등
  • 중등
  • 고등
  • 마트
  • 공원
  • 도서관
  • 응급실
원 간격 200m · 아래 목록이나 핀을 누르면 같은 종류가 지도에서 강조돼요
지하철역1km 안 없음 · 가장 가까운 곳 1.2km

1km 밖 가까운 곳

  • 오남역1.2km
어린이집·유치원1km 안 3곳
  • 남양주양지초등학교 병설유치원265m
  • 황토나라어린이집363m
  • 아이파크사과나무어린이집477m
초등학교1km 안 1곳
  • 남양주양지초등학교262m

1km 밖 가까운 곳

  • 양오초등학교1.1km
  • 오남초등학교1.1km
  • 진접초등학교1.9km
중학교1km 안 2곳
  • 오남중학교245m
  • 양오중학교956m
고등학교1km 안 1곳
  • 오남고등학교328m
대형마트1km 안 없음 · 가장 가까운 곳 2km

1km 밖 가까운 곳

  • 진접농협하나로마트 연평점2km
공원1km 안 5곳 이상
  • 112호어린이공원429m
  • 개골어린이공원439m
  • 오남근린공원523m
  • 양지근린공원654m
  • 오남체육공원884m
도서관1km 안 1곳
  • 오남도서관557m
응급실 있는 병원1km 안 없음 · 가장 가까운 곳 2km

1km 밖 가까운 곳

  • 남양주한양병원 지역응급의료센터2km
  • 현대병원 지역응급의료센터2.7km
  • 엘병원 지역응급의료기관7.9km

항목을 누르면 1km 안 시설과 1km 밖 가까운 곳 목록이 펼쳐져요. 학교 배정은 통학구역에 따라 달라요. 도서관은 공공도서관 기준이에요(단지 안 문고 같은 작은도서관은 뺐어요).

2

분양가 및 안전마진

평형별 최고 분양가, 필수 옵션을 더한 실질 취득가, 주변 실거래 비교

공급 금액

84㎡25.4평1개 타입 · 12세대최고 분양가7억 1,900만원
타입전용면적세대수최고 분양가3.3㎡당
84084.959684.96㎡25.7평12일반 12 · 특별 07억 1,900만원2,798만원

3.3㎡당 가격은 전용면적 기준이에요(공급면적 자료가 없어 흔히 보는 평당가보다 높게 나와요).

평형을 누르면 타입별 금액이 보여요. 분양가는 타입마다 가장 비싼 층 금액이에요.

필수 옵션 비용

… 옵션별 금액 더보기
발코니 확장
평형별 금액(아래 표) 공고문 5쪽발코니확장에 따른 세부 유의사항 등은 최초 입주자모집공고(2026000365)를 참고하라는 문구 있음(p5).
시스템에어컨
유상 옵션 2종시스템 에어컨 선택1(거실+침실1, 2대)시스템 에어컨 선택2(거실+침실1,2,3, 4대)
평형별 실질 취득가 = 최고 분양가 + 발코니 + 시스템에어컨(가장 싼 옵션) · 계산값
평형최고 분양가발코니시스템에어컨실질 취득가
84㎡7억 1,900만원3,000만원370만원시스템 에어컨 선택17억 5,270만원
유상 옵션 전체 16개 보기

시스템에어컨

  • 시스템 에어컨 선택1(거실+침실1, 2대)삼성전자. 발코니 확장 여부에 따른 선택 제한 문구는 이 공고문에 없음370만원
  • 시스템 에어컨 선택2(거실+침실1,2,3, 4대)삼성전자630만원

현관

  • 현관 중문(3연동 아델리오 도어, 8T 브론즈 투명 강화유리)공고문 표에는 59A·75·84 공통 금액으로 기재(이번 무순위 공급은 84 타입만 해당)155만원

침실

  • 침실 슬라이딩도어(3연동 울트라 슬림도어, 5T 브론즈 투명 강화유리, 침실2 설치)225만원

주방가전

  • 비스포크 1도어 냉장고 세트(냉장고 RR40C7995AP + 냉동고 RZ34C7865AP + 김치냉장고 RQ34C7845AP(7945AP), 본체 및 판넬 포함)삼성전자. 공고문 표에는 75·84 공통 금액으로 기재(이번 무순위 공급은 84 타입만 해당)630만원
  • 비스포크 식기세척기(DW80F75L1U01)전타입 공통 금액으로 기재150만원

마감재 변경

  • 프리미엄 거실 1안(침실분리형 선택)①거실후면·복도벽 디자인시트판넬204만원
  • 프리미엄 거실 2안(침실분리형+침실2 슬라이딩도어 선택)145만원
  • 프리미엄 거실 3안(거실통합형 선택)243만원
  • 프리미엄 거실 4안(침실분리형+프리미엄 주방 선택)157만원
  • 프리미엄 거실 5안(침실분리형+침실2 슬라이딩도어+프리미엄 주방 선택)98만원
  • 프리미엄 거실 6안(거실통합형+프리미엄 주방 선택)196만원
  • 거실조명 특화(거실매입등 및 거실우물천장 간접조명)②거실조명 특화64만원
  • 프리미엄 주방(주방상판 및 벽 엔지니어드스톤, 가구특화(유리도어플랩장·키큰수납장+장식장), 주방조명특화·액세서리특화·팝업콘센트·사각싱크볼및센서형싱크수전, 독립형후드, 전기레인지(인덕션3구))1,286만원
  • 프리미엄 드레스룸(고급형 드레스룸: 2W슬라이딩도어+벽판넬형선반+상부LED조명바+화장대)562만원

마감재

  • 엔지니어드 스톤(프리미엄 주방 미선택 시, 주방상판 및 벽마감)프리미엄 주방(마감재 변경)을 선택하지 않은 세대 대상365만원

금액은 타입마다 달라 최저~최고로 적었어요. 부가세 포함 여부는 공고문 표기를 따라요.

주변 시세 비교

주변 시세(환산)4억 1,284만원진접스타힐스 · 2022년 · 1266세대
분양가 (84.96㎡ · 세대수 가장 많은 형)7억 1,900만원최고가 기준
안전마진-3억 616만원분양가 대비 -42.6%

이 금액은 진접스타힐스 한 곳의 실거래 9건으로 정했어요. 이 공고 주변에서 확정한 비교단지는 2곳(반경 4.1km 안)이고, 나머지는 참고로만 뒀어요. 예측이 아니라 주변 시세와의 차이예요.

실거래 9건 평균 84.99㎡를 84.96㎡로 환산했어요 · ㎡당 486만 원 · 기준 거래 실거래 2026.05.27 · 84.99㎡(등기 후 거래)

오남역 서희스타힐스 여의재 1단지 안전마진 계산에 쓴 비교단지 2곳의 위치 지도오남역 서희스타힐스 여의재 1단지
안전마진 계산에 쓴 비교단지 2곳 · 지도 한 변 약 8.2km · 핀 번호는 아래 표와 같아요(빨간 표시가 이 공고 단지) · 번호를 누르면 지도와 표가 같이 강조돼요
… 비교단지 2곳 목록 더보기
비교단지 연식 · 전용면적(평) · 대표 거래가 · 거래일
비교단지연식평수거래가격거래일시단지에서
1진접스타힐스 2022년 84.99㎡25.7평 4억 1,000만원 2026.05.2727층 · 최근 9건 3.9km
2더샵남양주퍼스트시티 2021년 84.78㎡25.6평 4억 5,500만원 2026.07.0325층 · 최근 26건 4.1km

거리는 단지 좌표에서 잰 직선거리예요. 연식이 '확인 필요'인 곳은 아직 준공 전(분양권 거래)이라 준공연도가 없어요. 실거래·연식: 국토교통부 실거래가(수집 당시) · 단지 좌표: 한국부동산원 rt.molit 단지목록 · 배경지도: 카카오맵.

비교단지 2곳 실거래 보기
국토교통부 실거래가
단지준공거리전용면적대표 거래가
진접스타힐스2022년1,266세대3.9km 84.99㎡최근 거래 9건 4억 1,000만원26.05.27 · 27층
더샵남양주퍼스트시티2021년1,153세대4.1km 84.70㎡최근 거래 26건 4억 5,500만원26.07.03 · 25층
3

자금 조달 계획

입주 때까지 확보해야 할 현금 — 전세 놓을 때와 직접 살 때

입주 때까지 필요한 돈

84 최고가 기준 · 직접 살 때 · 잔금대출 최대 LTV 가정 계산값(앱에서는 내 조건으로 계산)
항목금액
분양가84 최고가7억 1,900만원
① 당첨 직후 계약금10% (1차 1,000만원 정액)7,190만원
… 자세한 계산 내역 더보기
필수 옵션발코니 3,000만원 · 시스템에어컨 370만원3,370만원
② 공사 중 중도금60% · 대출 미확정(공고문에 확정 조건 없음)4억 3,140만원
　└ 직접 내는 중도금대출 한도를 넘는 부분—
③ 입주 때 잔금30%2억 1,570만원
취득세·지방교육세·농특세세율 2.02%1,671만원
중도금 이자대출 미확정(공고문에 확정 조건 없음)0원
입주까지 들어가는 돈 합계분양가 + 옵션 + 세금 + 이자7억 6,941만원
잔금대출잔금대출 최대 LTV 70% · 한도 6억원 · 방공제 −4,800만원− 4억 5,530만원
입주 때까지 확보할 현금입주 전 5억 330만원 + 입주 때 -1억 8,919만원3억 1,411만원
입주 후 매달 이자잔금대출 이자(원금 제외)약 163~171만원이자만
… 전세를 놓을 경우·계산에 쓴 가정 더보기

전세를 놓을 경우

  1. 입주 전계약~공사 중계약금 + 직접 내는 중도금 5억 330만원전세와 상관없이 똑같이 필요해요
  2. 입주 때잔금 치르는 날세입자 보증금 3억 8,100만원으로 잔금을 치러요잔금대출은 못 받아요(전입 불가) · 필요한 현금 -1억 8,919만원 → 1억 1,489만원 남음

입주까지 확보할 현금 3억 1,411만원 → 3억 8,841만원 (보증금 3억 8,100만원을 받는 대신 잔금대출 4억 5,530만원을 못 받아서 7,430만원 더 필요해요)

  • 수도권·규제지역은 주택을 살 때 주택담보대출을 받으면 6개월 안에 전입해야 해요(2025-06-27 가계부채 관리 강화 방안). 전세를 놓으면 전입을 못 해 잔금대출 0원 · 입주 후 이자도 0원으로 봤어요. 법이 아니라 대출 약정에 붙는 조건이라 은행마다 다를 수 있어요.
  • 수도권·규제지역은 세입자가 전세자금대출로 들어와 그 돈으로 분양 잔금을 치르는 방식(소유권 이전 조건부 전세대출)도 막혀 있어요. 세입자가 자기 돈으로 들어오는 전세만 가능해요.
  • 나중에 직접 들어가려면 전세보증금을 돌려줄 현금이 필요해요.
  • 잔금대출은 두 경우 모두 최대 LTV 70%(생애최초·비규제 기준)로 가정했어요. 수도권 한도 15억 이하 6억·15~25억 4억·25억 초과 2억, 시가는 분양가로 봤어요. 실제로는 규제지역 일반 40%, 소득(DSR)에 따라 더 줄 수 있어요.
  • 중도금 이자는 공고문에 금리가 없어 한국은행 예금은행 집단대출 평균(2026년 7월 연 4.07%)을 썼어요. 입주 후 이자는 주택담보대출 평균 수준(연 4.3~4.5%)이에요.
  • 전세보증금은 주변 입주 시점 10년 이내 준신축의 신규 전세 22건 ㎡당 중앙값으로 추정했어요(거리 5km로 확대).
  • 세입자가 없어도 은행은 한도에서 ‘방공제’를 빼요 — 이 지역(과밀억제권역)은 4,800만원이에요. 나중에 들어올 수 있는 소액 세입자를 법이 먼저 보호하기 때문이에요(주택임대차보호법 §8, 시행령 §10). MCI·MCG 보험에 들면 안 뺄 수도 있어요.
  • 잔금대출에는 DSR 40%도 함께 걸려요(중도금대출은 DSR에서 빠지지만 잔금대출은 빠지지 않아요). 소득이 적으면 이 표보다 적게 나올 수 있어요. 수도권·규제지역은 스트레스 금리 3%p가 더해져 계산돼요(2026년 하반기 기준).
전세 추정에 쓴 계약 22건 보기
  • 진접스타힐스 2022년 · 75.0㎡ · 2026-07-18 · 29층3억 3,000만원 · 3.9km
  • 진접스타힐스 2022년 · 75.0㎡ · 2026-06-01 · 27층3억 4,000만원 · 3.9km
  • 진접스타힐스 2022년 · 75.0㎡ · 2026-06-24 · 23층3억 3,000만원 · 3.9km
  • 진접스타힐스 2022년 · 85.0㎡ · 2026-06-19 · 15층3억 6,000만원 · 3.9km
  • 진접스타힐스 2022년 · 75.0㎡ · 2026-06-01 · 27층3억 4,000만원 · 3.9km
  • 진접스타힐스 2022년 · 85.0㎡ · 2026-05-05 · 26층3억 6,000만원 · 3.9km
  • 진접스타힐스 2022년 · 75.0㎡ · 2026-05-15 · 33층3억 3,000만원 · 3.9km
  • 진접스타힐스 2022년 · 75.0㎡ · 2026-05-16 · 27층3억 3,000만원 · 3.9km
  • 진접스타힐스 2022년 · 85.0㎡ · 2026-05-14 · 27층3억 6,000만원 · 3.9km
  • 더샵남양주퍼스트시티 2021년 · 84.7㎡ · 2026-08-30 · 9층4억원 · 4.1km
  • 더샵남양주퍼스트시티 2021년 · 84.8㎡ · 2026-08-15 · 25층4억원 · 4.1km
  • 더샵남양주퍼스트시티 2021년 · 75.9㎡ · 2026-08-08 · 27층3억 6,000만원 · 4.1km

출처: 국토교통부 아파트 전월세 실거래가(data.go.kr 15126474)

계약금·납부 일정

… 비율·회차별 일정 더보기
계약금 비율
10% · 1차 1,000만원 정액
입주 예정
2030년 8월
회차별 납부 일정 보기 84.96㎡ · 세대수 가장 많은 형 7억 1,900만원 기준
금액은 비율로 계산한 값이에요
구분비율납부 시기금액
계약금 1차정액계약 시1,000만원
계약금 2차10%까지 잔여1개월 이내6,190만원
중도금 1회10%2026년 10월 20일7,190만원
중도금 2회10%2027년 6월 21일7,190만원
중도금 3회10%2027년 12월 20일7,190만원
중도금 4회10%2028년 9월 20일7,190만원
중도금 5회10%2029년 2월 20일7,190만원
중도금 6회10%2029년 7월 20일7,190만원
잔금30%입주지정기간의 만료일 또는 세대출입 열쇠 수령일 중 선 도래일2억 1,570만원
공고문 4·5쪽

중도금 조건

… 대출 조건 더보기
중도금 대출
공고문에 없음
왜 없나요?

이 무순위(사후) 공고문(12p) 전체에 중도금대출 관련 문구 자체가 없음(grep 0건). 최초 입주자모집공고문(2026000365) 참조 필요

사업주체에 물어보세요 — 분양 문의 15550074 · 공식 홈페이지

이자 방식
공고문에 없음
왜 없나요?

이 무순위(사후) 공고문(12p) 전체에 중도금대출 관련 문구 자체가 없음(grep 0건). 최초 입주자모집공고문(2026000365) 참조 필요

사업주체에 물어보세요 — 분양 문의 15550074 · 공식 홈페이지

대출 한도
공고문에 없음
왜 없나요?

이 무순위(사후) 공고문(12p) 전체에 중도금대출 관련 문구 자체가 없음(grep 0건). 최초 입주자모집공고문(2026000365) 참조 필요

사업주체에 물어보세요 — 분양 문의 15550074 · 공식 홈페이지

직접 내는 회차(자납)
따로 정해진 자납 회차 없음(대출이 안 되거나 한도가 모자라면 직접 납부)
중도금 대출 조건 원문 보기

이 무순위(사후) 공고문(12p) 전체에 '중도금대출·대출알선·이자후불·무이자·자납·융자' 관련 문구가 전혀 없음(grep 결과 0건). 최초 입주자모집공고문(2026000365, 2026.08.13.)에 있을 것으로 추정되나 이 공고문만으로는 확인 불가

4

청약 자격 및 당첨 가능성

지역 우선순위, 전형별 세대수·조건, 점수와 추첨 방식

지역 우선순위

지역 우선공급 없음 — 신청 가능 지역은 제한 없음(전국)예요(공고문)

일반공급 가점제·추첨제 비율

해당 없음 — 무순위·잔여세대 공고라 가점제가 없어요. 신청자 전원을 무작위 추첨해요.

이 단지 주택형: 84㎡. 가점이 낮으면 추첨 비율이 높은 평형이 상대적으로 유리해요. 2순위는 추첨으로만 뽑아요.

전형별 세대수와 선정 방식

post_hoc_random_draw

12세대

핵심 자격 누르면 공고문 원문이 보여요

무주택 세대구성원
  • 무순위(사후) 입주자모집공고일(2026.10.01.) 현재 전국에 거주하는 무주택세대구성원
  • 외국인은 주민등록법상 세대원으로 인정되지 않으므로 무주택세대구성원 자격이 필요한 무순위 청약 불가
통장청약통장 가입

청약통장 가입여부와 무관하게 신청가능

자격신청 자격 전체
  • 무순위(사후) 입주자모집공고일(2026.10.01.) 현재 전국에 거주하는 무주택세대구성원
  • 청약통장 가입여부와 무관하게 신청가능
  • 외국인은 주민등록법상 세대원으로 인정되지 않으므로 무주택세대구성원 자격이 필요한 무순위 청약 불가
  • 동 주택에 당첨되어 계약을 체결한 분 또는 예비입주자 중 추가입주자로 선정된 분은 신청 불가
  • 동 주택에 당첨되었으나 계약을 체결하지 않은 분은 신청 불가
  • 부적격 당첨자·공급질서교란자로서 그 제한기간 중에 있는 분은 신청 불가
  • ★ 금회 공급 주택형(84)은 최초 입주자모집공고 시 1·2순위 청약이 마감되어 예비입주자로 추가입주자를 선정하고 남은 미계약 세대 — 당첨·계약체결로 분양권을 소유하면 「주택공급에 관한 규칙」 제53조에 의거 향후 청약 시 주택을 '소유한 것'으로 간주됨

선정 방식 누르면 점수·추첨 방식이 보여요

  1. 1무작위 추첨 100%12세대

    선정 순서 한국부동산원 입주자 선정 프로그램에 의해 주택형별 무작위 추첨으로 무순위(사후) 당첨자 선정 및 동·호수 배정

    이 단계는 점수 없이 무작위 추첨으로 뽑아요.

    정원 12세대 × 100% = 12.0 → 올림 12세대(계산값, 공고문에 세대수 표기 없음)

특별공급은 한 세대당 평생 한 번만 당첨될 수 있어요(예외: 2024-06-19 이후 출생 자녀가 있으면 출산특례로 한 번 더 · 신혼부부는 혼인 전 당첨 이력을 빼고 보는 혼인특례 · 배우자의 혼인 전 이력은 신혼·신생아·생애최초에서 안 셈 — 주택공급에 관한 규칙 §55의3). 단계별 세대수는 공고문 비율에 앱과 같은 올림 규칙을 적용한 계산값이에요.

5

평면도 및 상품성

조감도, 판상형·타워형과 베이, 평형별 평면, 주차·커뮤니티, 단지 여건

단지 조감도

오남역 서희스타힐스 여의재 1단지 단지 조감도(홈페이지 '사업안내 > 사업개요' 페이지 상단 이미지, 14개동 전체와 중앙 커뮤니티·수영장·녹지가 보이는 항공 CG)
판상형 4베이 84
단지 조감도(홈페이지 '사업안내 > 사업개요' 페이지 상단 이미지, 14개동 전체와 중앙 커뮤니티·수영장·녹지가 보이는 항공 CG)

이번 공급: 104동 303호·304호·1104호·2603호, 105동 101호·102호·104호·204호·704호·1004호, 107동 203호·304호

동별 구조·향 보기 (3개 동)
동구조향주택형
104동--84
105동--84
107동--84

단지배치도·동호수 배치도를 보고 판단한 값이에요.

단지 배치도

오남역 서희스타힐스 여의재 1단지 단지배치도(101~114동 14개동, 타입별 색상·세대수 범례: 59㎡A 554세대·59㎡B 201세대·75㎡ 276세대·84㎡ 277세대, 합 1,308세대)
단지배치도(101~114동 14개동, 타입별 색상·세대수 범례: 59㎡A 554세대·59㎡B 201세대·75㎡ 276세대·84㎡ 277세대, 합 1,308세대)

평형별 평면

84㎡판상형 4베이 · 평면도 1장
타입베이·구조맞통풍방·욕실특화 공간
844베이 · 판상형가능방3·욕실2알파룸 - · 드레스룸 있음 · 팬트리 있음
오남역 서희스타힐스 여의재 1단지 84㎡ 평면도(확장기본형, 금회 잔여세대 공급 타입)
84㎡ 평면도(확장기본형, 금회 잔여세대 공급 타입)

조감도·평면도·배치도 출처: 오남역 서희스타힐스 여의재 1단지 공식 홈페이지(양지7지구1단지지역주택조합). 실제 시공과 다를 수 있어요. 베이·판상형·타워형은 평면도 그림을 보고 판단한 값이에요(공식 표기 없음).

주차 및 커뮤니티

주차
… 주차 설명·난방·커뮤니티 시설 더보기

이 무순위(사후) 공고문(12p)·공식 홈페이지 어디에도 주차대수 수치가 없음. 홈페이지 단지배치도 이미지에 '주차장출입구' 위치 표기만 있음(대수 없음). 최초 입주자모집공고문(2026000365) 참조 필요

난방
공고문에 없음
왜 없나요?

이 무순위(사후) 공고문에 난방방식·대지면적·용도지역 문구가 없음

사업주체에 물어보세요 — 분양 문의 15550074 · 공식 홈페이지

커뮤니티 시설
근린생활시설 어린이집 돌봄센터 어린이놀이터(2개소)

단지 여건(소음·일조·조망)

공고문에 없음

왜 없나요?

이 무순위(사후) 공고문(12p)은 축약본으로 단지여건 고지 섹션 자체가 없음. 공고문에 '최초 입주자모집공고문(2026000365, 2026.08.13.)을 통해 확인'하라는 문구만 있음(p2)

사업주체에 물어보세요 — 분양 문의 15550074 · 공식 홈페이지

6

규제 및 리스크

항목을 누르면 무슨 뜻인지, 근거 법 조문이 보여요

규제지역비규제지역 → 분양가상한제 주택이 아니면 무순위·임의공급 당첨에 재당첨 제한이 붙지 않아요
쉽게 말하면

투기과열지구·조정대상지역처럼 정부가 지정한 곳이면 재당첨 제한·전매제한·대출 한도가 더 엄격해져요. 비규제지역이면 이런 제한이 가벼워요.

1순위 가입기간·납입 요건

1순위 가입기간·납입 요건: 규제지역 24개월(국민: 24회 납입) / 수도권 12개월(12회) / 비수도권 6개월(6회) / 위축지역 1개월(1회). 공고일 기준

주택공급에 관한 규칙 제27조 ↗ 주택공급에 관한 규칙 제28조 ↗

분양가상한제미적용
쉽게 말하면

분양가를 정해진 기준 이하로 묶는 제도예요. 적용 단지는 시세보다 싸게 나오는 대신 전매제한·거주의무가 길어지는 경우가 많아요.

전매제한전매제한 6개월최초 당첨자발표일(2026-09-01)부터 → 2026년 10월 13일 발표 기준
쉽게 말하면

이 기간에는 분양권을 다른 사람에게 팔 수 없어요. 기간이 끝나야 분양권을 사고팔 수 있어요.

전매제한

주택법 제64조 ↗ 주택법 시행령 제73조 ↗

실거주 의무거주의무 없음(공고문 명시)
쉽게 말하면

거주의무가 있으면 입주 가능일부터 정해진 기간 동안 직접 살아야 하고, 그동안 전세를 놓을 수 없어요. 없으면 입주 때 전세를 놓아도 돼요.

거주의무

주택법 제57조의2 ↗

재당첨 제한재당첨 제한 없음(공고문 명시)
쉽게 말하면

당첨되면 정해진 기간 동안 다른 분양 단지에 당첨될 수 없게 하는 제도예요. 제한이 없으면 이 단지에 당첨돼도 다른 청약에 제한이 생기지 않아요.

재당첨 제한의 적용 범위

적용 범위: 세대구성원 전원에게 적용, 기산은 당첨자 발표일(당첨일). 특칙: §47조의3(계약취소주택 재공급) 당첨은 신청자와 그 배우자만 적용(조문 괄호 명문)

주택공급에 관한 규칙 제54조 ↗

무순위 — 재당첨 제한 승계

재당첨 제한 관계: 규제지역 무순위 당첨은 재당첨 제한 발생(C-RW-01 연동), 비규제는 미발생. §54 대상 여부는 해당 주택의 규제·상한제 속성 승계

주택공급에 관한 규칙 제54조 ↗

특별공급 횟수해당 없음(이 공고에 특별공급 없음)
쉽게 말하면

특별공급(신혼부부·생애최초 등)은 한 세대가 평생 한 번만 당첨될 수 있어요. 이번에 당첨되면 다음 특별공급은 신청할 수 없어요.

소득·자산 기준소득·자산 요건 없음(공고문 명시)
쉽게 말하면

특별공급 일부는 세대 월평균소득과 부동산가액이 기준 이하여야 해요. 전형별 금액은 4번 항목의 "소득" 칸을 누르면 가구원수별로 보여요.

소득·자산 산정 모듈(M-IN)

소득·자산 산정 모듈(M-IN): 전년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득(세전) 대비 %. 가구원 수 = 세대구성원 수(태아 포함 여부는 유형별 명시). 기준 금액은 연차 파라미터. 앱 입력: 세전 월소득 → % 자동 계산. 2026년 공고 적용 = 2025년도 기준. 100%: 3인 8,168,429 / 4인 8,802,202 / 5인 9,326,985원. 1~2인 가구는 3인 기준, 태아 포함, 통계청 매년 3월 갱신. 청년 특공만 본인 소득 단독 산정

주택공급에 관한 규칙 제41조 ↗ 주택공급에 관한 규칙 제43조 ↗ 주택공급에 관한 규칙 제35조의3 ↗

공공 소득·자산 모듈(P-IN)

소득·자산 모듈(P-IN): 2권 M-IN(M-CM-04)을 확장 — 공공은 자산 요건이 상시 등장한다. 자산 기준의 종류가 유형별로 다름: (a) 부동산가액 + 자동차가액 방식 (b) 세대 총자산 방식(주로 뉴:홈 청년 등). 기준액은 전부 연차 파라미터

공공주택 특별법 시행규칙 제13조 ↗ 공공주택 특별법 시행규칙 별표6 ↗

공공 일반공급 소득·자산 요건

60㎡ 이하 소득·자산 요건: 전용 60㎡ 이하 공공분양 일반공급에는 소득·자산 요건이 붙는다(구 가설) → 뉴:홈 체계는 일반공급 전면 소득 100% + 자산 요건, 맞벌이 200% 특례

공공주택 특별법 시행규칙 제13조 ↗

신혼 소득·자산 3단 구조

소득·자산 3단 구조: 우선공급(기준소득 100%, 맞벌이 120% 이하) / 일반공급(140%, 맞벌이 160% 이하) / 추첨(소득 무관 + 부동산가액 상한 이하 — 약 3.3억) — 물량 비율 약 50:20:30

주택공급에 관한 규칙 제41조 ↗

7

청약 일정

모집공고부터 계약·입주까지

2026년 10월
일월화수목금토
1모집공고23
456청약 접수78910
111213당첨 발표1415서류계약1617
18192021222324
25262728293031
  • 모집공고
  • 청약 접수
  • 당첨 발표
  • 서류 접수
  • 계약
  1. 입주자모집공고청약 자격(나이·거주기간·세대원·무주택 여부)을 따지는 기준일
  2. 청약 접수이 기간에 신청해요(무순위·잔여세대는 순위 구분 없이 한 번에 접수)
  3. 당첨자 발표전매제한 기간을 세기 시작하는 날
  4. 서류 접수당첨자 자격 검증
  5. 계약
  6. 입주 예정
이 공고문에서 확인되지 않은 항목 9가지 — 왜 없나요?
  • 중도금대출 알선 여부·이자조건 이 무순위(사후) 공고문(12p) 전체에 중도금대출 관련 문구 자체가 없음(grep 0건). 최초 입주자모집공고문(2026000365) 참조 필요
  • 주차대수 공고문·홈페이지 어디에도 주차대수 수치가 없음(홈페이지 단지배치도에 '주차장출입구' 위치만 표기)
  • 난방 방식 이 무순위(사후) 공고문에 난방방식·대지면적·용도지역 문구가 없음
  • 커뮤니티 시설 공고문에 부대복리시설 목록이 없고, 홈페이지 '커뮤니티' 페이지 이미지(10장)도 전부 '이미지컷' 플레이스홀더 캡션뿐이라 실제 시설명을 텍스트로 확정하지 못함(단지배치도의 3개 라벨만 텍스트 근거로 확보)
  • 무상품목 목록 이 공고문·홈페이지 어디에도 무상품목(기본제공 품목) 목록 문구가 없음
  • 평면(베이·판상형/타워형·방·욕실) '4Bay'라는 명시 문구는 없음 — 평면도 이미지에서 발코니1(전면)에 침실1·거실·침실2·침실3 4개 공간이 나란히 배치된 것을 보고 판단(평면판독.json 참고)
  • 평면(베이·판상형/타워형·방·욕실) 이번 무순위(사후) 공급 대상이 84 타입뿐이라 나머지 타입은 홈페이지 이미지 URL만 homepage.images에 기록하고 floor_plans 상세 판독은 생략(지침상 공급대상 타입 우선)
  • 소음·일조·조망·도로·철도·학교 등 이 무순위(사후) 공고문(12p)은 축약본으로 단지여건 고지 섹션 자체가 없음. 공고문에 '최초 입주자모집공고문(2026000365, 2026.08.13.)을 통해 확인'하라는 문구만 있음(p2)
  • aerial '사업개요' 페이지(sub1_01.php) 상단 이미지(sub1_1_01.jpg)가 단지 조감도로 보이나 페이지 제목이 '사업개요'이고 '조감도'라는 캡션 텍스트는 없어 평면판독.json의 aerial.main에는 기록하되 note로 불확실성을 남김

사업주체에 물어보세요 — 분양 문의 15550074 · 공식 홈페이지